加藤肇の「前向き!!投信ゼミナール!!」

・「よくわからないまま」投信を利用してる方!!

・銀行での投信窓販解禁以来、16年!!
・お客様向けセミナー講師回数3500回超!!
・指導した販売担当者は10000人以上!!
・お客様目線から「やさしく」「大事なとこだけ」
 解説します!!

【昨日のマーケットから:160219】REIT

□■前向き!!投信ゼミナール!!■□第160号

>金曜の夜
・気の置けない仲間たちとの集まり…
・久しぶりに出た八重洲の週末は驚くほどの人出だった…
・大手町側と違って「サラリーマンの街」は意外に元気だ…
・疲れ気味の(体より心だと思うが…)仲間たちの姿に胸が痛んだ…
・「頑張れ!!」という言葉では包みきれない何かが燻る…

>土曜日
・金曜の夜の余韻を引きずってか、眠れないまま「チャート」に入る
・一度、海に漕ぎ出すとなかなか戻れない…
・結論はこれまでと変わらない…戻ったら売りだ
・最悪シナリオは…まだ寝ているが、周りの雑音が耳に入り始めている
・そのまま寝ていて欲しいところ…

>僕のチャート見解は本日(2月22日)からSCMTBはじめくんに「エリオットの波」でアップ開始します
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※ご注意ください!! 
・本ブログの情報は…
 信頼できると判断した資料や私の経験をもとに提供させていただいておりますが、
 今後の投資成果を保証するものではありません。
・「投資」にあたっては「自己判断」「自己責任」で行っていただくようお願い致します。 
・*Bはブルンバーグから*nは日経電子版から*Rはロイターからの引用コメントです
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>前回のセミナーでもご質問のあったREITについて

【堅調REIT⇔くすぶる懸念】…オフィス市況に悪化の兆し(松本裕子)

2016/2/20 2:00 日経電子版 紙面にも掲載分(原文をもとに加藤要約)

□不動産投資信託(REIT)が堅調
∵日銀のマイナス金利政策に伴い市場金利が軒並み低下
→相対的に利回りの高いREITに資金流入

■市場の一部では先行きを懸念する声も
∵REITの主要な投資先であるオフィスの市況が悪化に転じる兆しが…

☆REIT現状
>19日
▼日経平均株価反落
▽東証REIT指数…前日比+2.9%
>年初から
▼日経平均…▲16%
▽東証REIT指数…+5%

(REIT買要因)
(1)ほぼゼロ%に張り付く10年物の国債利回り
⇔平均で3%上回るREITの分配金利回り
…地方銀行など利回りを求める投資家の資金を呼びこみやすい状態
(2)金利低下の恩恵
〇REITの資金調達=銀行借り入れ&債券発行→物件取得
<三菱UFJモルガン・スタンレー証券:沢野徳彦アナリスト>
・「支払金利が0.1%低下すると分配金は平均で約2%伸びる」

※<日本ビルファンド投資法人>:オフィス最大手(12日…2015年12月期決算発表)
◎6年半ぶりに既存物件の賃料改定がプラスに
∵金利低下の恩恵+保有物件の賃料上昇による収益拡大
…「東証REIT指数は2000を超える」との声も

★このシナリオに死角は…(・・?
>足元
●不動産市況の「変調」を警戒する声も出始めている…

(ある地方銀行の運用担当者)
・「19日にビルファンドなど大手2社の投資口を売却した。」
・「警戒するのは企業業績の先行きだ。」
・「円安がとまり…17年3月期は減益になるリスクがある。」
・「賃上げもしにくいなか、オフィス賃料だけ上がるとは思えない」と

<森トラスト・アセットマネジメント:堀野郷社長>
・「数カ月前よりも市況が悪化するリスクは高まった」
・「昨年後半のような強気の姿勢で賃料の増額改定の交渉はできないと考えるREITの運用会社は少なくない。」

<オフィス仲介:三幸エステート(東京・中央):今関豊和チーフアナリスト>
・「築10年以内と築年数の浅いオフィスビルの空室率が1月に上昇に転じた。」
・「築浅の物件は賃料が相対的に高く、景気変動に敏感」
・「不動産ミニバブルの07年時…この空室率が上昇した後→市況悪化」
・「今回もオフィス市況の潮目の変化を示している可能性がある。」

>2015年
◎オフィス市況改善

●REITが保有する物件…賃料の伸び<投資家の想定→失望売りへ
>現在
◎ようやくREIT保有物件の賃料の増額改定が進み始める

●オフィス市況そのものが悪化するリスクも

◆「今年こそ」とREIT相場の大幅な上昇を期待している投資家は…再び当てが外れるかもしれない◆

(加藤見解)
☆彡:リスクプレミアム(REIT利回り-10年国債利回り)が3%を大きく上回り、割安感ば継続
☆彡:株式市場に引っ張られて大きく上下
☆彡:この動きは本年秋口まで続くだろう…
☆彡:リート指数1800超の「追っかけ買い」には(・・?
☆彡:1700割で買った人…拍手!!(素晴らしい!!)
☆彡:1850上では利食いたい…
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※こんな時だからこそ…確認しておこう…振り落とされないために…しっかりつかまっているために…

<偉大な先達「山崎和邦」氏(元野村證券営業本部長)の見通し…>
<当面の注意事項>:あの900円超上げたのを見て…
(1)これからの上昇は「中間反騰」だから戻りのメドを見切って…出来るだけ沢山売っておくことだ。
(2)そのあとにバーゲンセールが来る。
(3)その時は何を買っても儲かる。⇔怖い自己を乗り越える自律が必要…それが儲ける資格!!
※買下がり戦略は第152号ご参照

<加藤補足>
>日経平均で17000円までの戻りは「想定の範囲内」である
☆:25日移動平均線との▲12%乖離超(1月21日と同様)で反発すると予測
※2月12日で▲13.5%→反発した(騰落レシオも58.67%<70%と割安ゾーン入りしていた)
※2月19日で乖離は▲4.4%・騰落レシオは75.2%(ともに割安解消)

>世界全体の「金融政策」協調に加え「財政政策」での協調がない限り上昇には限界
●今回のような「意味不明」の上昇には必ずそれ以上の「咎め」が…
>一旦の戻りの後…「作られた」金融不安などを起因に再び下落へ…
※覚悟すべき目処(山崎氏):1万4809円!!(始動点から大天井までの半値押し)
…このころ世間はみんな弱気になる…だからこそ安値で買えるのだ…と山崎氏は言う
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<加藤の予測>
【当面見通し&方針:1511末時点】 (追加(6)・…訂正(4)&(3)…2回目)
(1)年初急落…持ち直しは年央以降…年末急進
(2)日経平均は14000円(ちょい割れあり)から22000円
(3)ドル円は110円(ちょい割れあり)から125円(リスクは円高に
  訂正前:ドル円は113円(ちょい割れあり)から125円 (年央までなら120円)
  ※2月10日の時点で円高目処を110.60円→109.20円→107.56円 と算出
  ※今回は第一目処前で反発したがマーケットは第二目処を意識する可能性もでてきた。
  ※現在値:112.55円からみると111.75円割れで111円割れが視界に…(・・?
  ★為替は苦手だぁ!!
(4)反発のきっかけは「インフラ公共投資」の推進を相場が認めること (金融政策ではない!!)
  訂正前:「中国」の「本格的財政」出動を相場が認めること
(5)新興国関係は「腹を決めて」金利を取るに徹する(投信で言えば基準価額が20%下がったら
買い下がる)
(6)買い下がったもので利益が出たものは10%毎に利食い
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